Общедомовые нужды: контроль, еще раз контроль

Центр управления регионом Смоленской области совместно с администрацией региона провели прямой эфир, посвященный порядку определения расходов на общедомовые нужды. На вопросы смолян ответила начальник ГУ «Государственная жилищная инспекция Смоленской области» Кристина Грошенкова.

Что такое ОДН

Понятие «общедомовые нужды» было введено в России с сентября 2012 года, когда вступили в силу новые Правила предоставления коммунальных услуг. И в квитанциях появилась строчка ОДН за коммунальные ресурсы.

ОДН – общедомовые нужды, то есть коммунальные услуги, которые используются в процессе содержания общего имущества в многоквартирном доме. Если говорить об электроэнергии, то это: освещение мест общего пользования, лестничных клеток, придомовой территории, работа лифтового оборудования, электричество, потребляемое домофонными устройствами. Что касается «общедомовой воды», она идет на мытье лестничных клеток, сюда же включаются и технологические потери во внутридомовых сетях – они имеют место быть и подлежат расчету.

Объем коммунального ресурса (в случае когда дом оборудован приборами учета) – это разница между тем, что «зашло в дом» и объемом индивидуального потребления в наших квартирах, нежилых помещениях (магазинах, офисах) по индивидуальным приборам учета (либо по нормативам – если индивидуального прибора учета нет или он вышел из строя). Вся разница между этими значениями и ложится на ОДН. Специальная формула для расчета установлена Правилами предоставления коммунальных услуг.

Из чего состоит и как считается

Что же входит в общедомовые нужды:

– технические потери во внутридомовых инженерных системах водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, тепловой энергии и оборудовании многоквартирного дома (потери коммунальных ресурсов при возникновении аварий, промывка инженерных систем и их заполнение, гидравлические испытания, сброс и заполнение систем);

– уборка и санитарно­гигиеническая очистка помещений, входящих в состав общего имущества,

– благоустройство и содержание придомовых территорий (полив газонов, клумб, обслуживание детских площадок, уличное освещение),

– освещение и обеспечение теплом подъездов, чердаков, подвалов,

– работа лифтового или иного оборудования, которое является общим имуществом, работа домофонов, систем видеонаблюдения, антенного оборудования и многое другое,

– потери, возникающие в результате использования старых счетчиков, а также ветхих инженерных сетей.

Если дом не оборудован общедомовым прибором учета коммунального ресурса, то объем расхода определяется по нормативу потребления. Эти нормативы устанавливаются Департаментом Смоленской области по энергетике, энергоэффективности, тарифной политике.

К примеру, будет учтена электроэнергия, которую потребляет всё оборудование, которое есть в доме (осветительные установки, лифтовое оборудование, подкачивающие (насосные) устройства для систем водоснабжения и отопления и иное).

А при расчете ОДН за воду учитывается также этажность дома и категория сетей (централизованное это водоснабжение или же приготовление горячей воды происходит непосредственно в индивидуальном тепловом пункте).

«В любом случае, при нормативе применяется площадь мест общего пользования, при этом для каждого вида ресурса учет немного разнится: так, для холодной и горячей воды берется площадь коридоров, лестничных клеток и тамбуров, а для электроэнергии – учитывается также площадь подвалов и чердаков. И это всё подлежит тщательному расчету», – подчеркнула Кристина Грошенкова.

С 1 января 2017 года, когда расходы за ОДН были включены в состав платы за содержание жилого помещения, а соответственно, поменялись и формулы, Госжилинспекцией было проведено большое количество проверок по порядку определения нормативного потребления. В результате были выданы предписания,  непосредственно касающиеся используемых при расчетах площадей – по техническим паспортам. Подавляющее большинство предписаний исполнены, и смолянам были сделаны перерасчеты, отметили в Госжилинспекции.

С 1 сентября 2022 года постановлением Правительства были внесены изменения в порядок перерасчета за ОДН. Согласно Жилищному кодексу, возможны варианты начисления платы в зависимости от решения собственников или оборудования многоквартирного дома системами автоматического учета. При наличии систем автоматического учета расчет производится по показаниям таких систем. В остальных случаях по умолчанию начисление проводится по нормативу с перерасчетом по показаниям общедомовых приборов учета. На общем собрании собственников может быть принято решение о начислении платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества по среднемесячным показаниям с проведением перерасчета. Также общее собрание собственников может принять решение о начислении платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества по показаниям ОДПУ, в этом случае перерасчет не потребуется.

«Важно подчеркнуть, что сделать выбор о способе расчетов жители могут только общим собранием собственников», – отметила Кристина Грошенкова.

В Смоленской области достаточно большой процент собственников уже принял решение, и им ОДН считается, исходя из фактического потребления.

Контроль в условиях моратория

В начале 2022 года Правительство ввело так называемый мораторий – ограничило право жилинспекций проводить внеплановые проверки деятельности управляющих компаний по жалобам собственников.

Однако, как рассказала Кристина Грошенкова, в августе этого года из документа был исключен абзац, который обязывал получать разрешение прокуратуры для проверки деятельности УК по жалобам граждан – ранее органы ГЖИ обязаны были действовать именно так.

Сейчас работа ведется в два этапа. Чтобы подтвердить факт указанного в заявлении гражданина нарушения, проводится выездное обследование – без участия контролируемого лица. И только если на момент обследования факт нарушения подтверждается, и оно не было к этому времени устранено, то решается вопрос об инспекционном визите, и затем уже в отношении УК составляется протокол.

«Что касается предписаний, то их в нынешних условиях можно выдать только в случае угрозы жизни и причинения тяжкого вреда здоровью, – рассказала Кристина Грошенкова. – Поясню. К примеру, если жалоба касается неправильного расчета платы за коммунальные услуги и данный факт подтверждается, предписание УК выдать сейчас нельзя. Это не значит, что управляющая компания не будет наказана. Будет! Для этого выписывается протокол и выдается рекомендация о необходимости соблюдения норм законодательства».

А вот факты протечек кровли, подачи недостаточно горячей воды – всего того, что может оказывать негативное влияние на жизнь и здоровье граждан, – как раз попадают под предписания.

С учетом действующего законодательства проверку исполнения любого выданного предписания, когда невозможно оценить факт по бумаге, инспекции необходимо согласовывать с прокуратурой. Схема таких проверок достаточно длинная, да и для потребителя весьма неудобная. К сожалению, учитывая мораторий, ряд проблем решается дольше, и не всегда можно рассчитывать на добросовестность контролируемых лиц. Однако работа Госжилинспекции не останавливается, проверки продолжаются (в рамках предоставленных полномочий), факты нарушений проверяются, а «управляшки» при неисполнении своей работы получают штрафы.

Кстати, получить всю необходимую информацию о многоквартирном доме, работе управляющей организации, тарифах на жилищные и коммунальные услуги, о нормативах потребления, а также найти все платежные документы можно в Государственной информационной системе жилищно­коммунального хозяйства (dom.gosuslugi.ru).